생애최초나 신혼부부로써 디딤돌대출을 받을려고 하다보면 방공제라는 말이 나옵니다. 원래는 방공제라는 단어가 없었는데 작년 10월에 법이 바뀌면서 디딤돌대출에도 방공제가 생겼습니다. 이 말의 뜻은 무엇이며 대출을 받을 때 어떤 영향을 받는지 알아보도록 하겠습니다.
1. 디딤돌대출 방공제란?
부동산을 매매하기 위해서 디딤돌대출을 받을 땐 보통 많은 분들이 거의 한도를 다 채워서 빌리게 되는 경우가 많습니다. 그렇기에 한도를 계산하다 보면 방공제라는 항목이 나오게 됩니다. 그렇게 많은 분들이 방공제라는 단어를 알게 되시는데요. 방공제란 쉽게 설명하면 혹시나 대출을 받은 사람이 대출을 갚지 못할 때 그 집에 임차인이 살고 있을 것을 대비해서 최소 금액만큼은 대출금액에서 미리 빼서 대출을 조금 해주는 것을 의미합니다.
작년 10월에 달라진 건 과거에는 보증보험에 가입을 하면 방공제 금액을 빼지 않고 대출을 한도까지 편하게 받을 수 있었는데, 전세사기 등의 문제로 인해서 앞으로는 방공제 금액을 빼고 대출을 받을 수 있게 됩니다.
2. 방공제 금액은 어떻게 계산
※ 대출금액 = [(담보주택 평가액 × LTV) – 선순위채권 – 임대보증금 및 최우선변제소액임차보증금]
위 식은 디딤돌대출금액을 계산하는 공식입니다. 담보주택 평가액은 보통 KB부동산 금액과 본인이 계약한 금액 중에 적은 금액을 기준으로 하며 LTV는 생애최초 구입자는 80%, 보통은 70%로 계산하게 됩니다. 여기에 선순위채권이라고 해서 다른 대출로 미리 받은 금액이 있으면 이것도 빼고 마지막에 임대보증금 및 최우선변제소액임차보증금에 해당하는 것이 바로 방공제금액입니다. 결과적으로는 과거보다 대출금액이 줄어든다고 생각하면 됩니다.
방 공제 금액의 경우 각각의 지역마다 금액이 달라집니다. 각각의 금액을 보면.
| 지역 | 최우선 변제금액 |
| 서울특별시 | 최대 5,500만원 |
| 수도권 과밀억제권역 | 최대 4,800만원 |
| 광역시, 주요도시 | 최대 2,800만원 |
| 그 밖의 지역도시 | 최대 2,500만원 |
저 계산식에서 대출받을 수 있는 금액을 계산한 후 마지막에 위의 금액을 빼면 실질적으로 대출이 가능한 금액이 나옵니다. 참고로 수도권 과밀억제권역에는 인천,경기 지역의 왠만한 도시들은 모두 포함된다고 보면 됩니다.
3. 디딤돌대출 방공제 면제 대상
- 지방 및 비아파트는 제외
- 전세사기 피해자대출은 제외
- 연 소득 4천만원 이하자가 3억 이하 주택 구입시 방공제 면제
이 세 가지 경우를 제외하고는 디딤돌대출 방공제를 피할 수가 없습니다. 그러니 수도권에서는 서울이라면 대출이 최대 5,000만원정도, 그리고 수도권은 최대 4,800만원 정도가 줄 수 있다는 것을 염두해 두시고 집을 구하시는 것이 안전하겠죠?
더 정확한 정보를 원하시는 분들은 주택도시기금에 직접 문의하시거나 자주하는 질문에서 궁금하신 점들을 찾아보시면 좋을 것 같습니다.